Итоги 2010 года на рынке загородной недвижимости

Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги года на рынке загородной недвижимости. 2010 год, особенно вторая его половина, стал переломным для рынка: после длительного застоя цены на недвижимость пошли вверх, хоть и небольшими темпами. Если на протяжении 2009 и начала 2010 дорожали только качественные объекты, то к концу года расти в цене стало все имеющееся предложение. 

Спрос

В 2010 году самым востребованным товаром у покупателя была современная качественная загородная недвижимость на вторичном рынке. По итогам года на первичном рынке было продано всего 3098 объектов. Для сравнения - еще два года назад количество реализованных объектов на «первичке» превышало эту цифру в два раза. Стагнация первичного рынка связана с тем, что новых качественных проектов просто нет, они перестали строиться. Большинство имеющегося предложения предполагает дальнейшие инвестиции: это просто участки или участки с подрядом. 

Объемы продаж загородной недвижимости на первичном рынке в 2010 году

В 2010 году абсолютный рекорд по объему продаж за все время существования рынка установили участки без подряда: в течение года было реализовано 13877 участка. К примеру, в 2009 году было продано 4265, а в 2008 всего 714 участков.

На протяжении всего 2010 года наибольшую динамику на первичном рынке показала недвижимость эконом-класса. Количество операций с недвижимостью в этом сегменте составило более 80% от всех заключенных сделок.

В 2010 году существенно сократился объем динамично строящихся объектов бизнес-класса, новых проектов этого сегмента появлялось крайне мало. Практически полное отсутствие конкурентов привело к тому, что в тех редких качественных поселках, которые продолжали строиться, продажи по итогам года оказались впечатляющими. Так, несмотря на «засилье» эконом-класса, лидером года по количеству реализованных объектов стал поселок бизнес-класса «Миллениум парк». По итогам года там было продано 156 домовладений (средняя цена кв. м в 2010 году - $4066).

Наиболее стабильно в течении 2010 года проявила себя недвижимость премиум-класса. Здесь не наблюдалось значительного увеличения или падения спроса. Одной из ярких тенденций второй половины года стала активизация внимания к домовладениям стоимостью свыше $5-7 млн. Количество клиентов, желающих приобрести такую недвижимость, с каждым месяцем увеличивалось: если к началу года это было 2-3 заявки, то к концу года число таких покупателей на рынке достигло 15-20 человек в месяц.

«Рынок ждет качественного недорого жилья, которого сейчас практически нет, - считает ведущий специалист Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Михаил Беляков. - Формат востребованных сегодня проектов предельно прост и понятен. Нужно проектировать небольшие и недорогие дома в обустроенном поселке с нормальными дорогами и тротуарами, освещением, детскими площадками. Несмотря на простоту формулы, добиться этого очень сложно. Мешает по-прежнему высокая себестоимость земли и коммуникаций, плохая организация труда, неквалифицированные строители и девелоперы, упорная сосредоточенность на доме как таковом, а не на общем пространстве поселка и образе жизни».

Предложение

2010 год поставил рекорд по числу вышедших на рынок новых проектов – в этом году в Подмосковье появилось 150 коттеджных и дачных поселков. В 2009 году, к примеру, было 105, в 2008 году – 100. В подавляющем большинстве поселков, вышедших в 2010 году (80% предложения), к продаже предлагаются участки без подряда. Также для рынка характерно всё большее расширение вглубь области. Так, сегодня на долю поселков, расположенных далее 30 км от МКАД, приходится 80% всего предложения.

Самое объемное предложение, представленное на рынке, это участки без подряда, которые в 17 раз превосходят количество имеющихся коттеджей и в 8,5 раз численность таунхаусов. Категория участков без подряда показала самый динамичный рост в течение года. Так, по сравнению с 1 кварталом 2010 года, в 4 квартале объем предложения вырос более чем на 30% и составил 30 000 участков.

Как уже говорилось выше, на протяжении всего года ощущался дефицит качественных готовых объектов на первичном рынке недвижимости. Если рассмотреть все имеющееся предложение, то процентов 80 из него - «неживое», то есть неликвид с завышенной ценой. На сегодняшний день на рынке представлено около 600 коттеджных поселков. В половине из них по итогам года было продано менее 7% от общего количества реализуемых объектов, что говорит об отсутствии интереса к ним со стороны покупателя. При таких темпах продажи всего имеющегося «добра» могут растянуться более чем на 10 лет.

«В 2011 году мы ожидаем возвращения на рынок больших девелоперов, а возможно, и появления новых, - комментирует Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. - При стабильной экономике массовый выход коттеджных поселков возможен уже в ближайшие 2-3 года. Выход новых поселков тормозит не количество свободных денег, а количество покупателей. Если появится клиент – появятся стройки. На сегодняшний день покупательский спрос сформировался на уровне риелторских агентств, речь идет о десятках сделок в месяц. Как только будет возможность реализовывать по 200 домов в месяц в одном поселке, сразу же объявятся и девелоперы, и проекты».

Цена

В течение всего года цены на качественные объекты продолжали расти, по итогам 2010 года их стоимость увеличилась на 15-20%. Во втором полугодии на 05,-1% в месяц стало расти все предложение. Такие стабильные темпы роста цен свидетельствуют об оздоровлении рынка и восстановлении его после кризиса.

«Изначально большинство потенциальных покупателей полагали, что буквально недавно закончившийся на дворе кризис еще долгое время не позволит загородной недвижимости расти в цене, – комментирует Дмитрий Цветков. –  Они присматривали себе варианты и спокойно ожидали понижения стоимости объекта. До тех пор, пока он не продавался. Сегодня сделки заключаются на волне того, что изначально выбранный хороший объект уже «ушел». Люди понимают, что дешевле уже не будет и опустошают свои кошельки в ответ на увеличение цены».

В эконом-классе стоимость метра по итогам года составила $1400. На протяжении всего 2010 года в данном сегменте наблюдалось незначительное колебание цены кв. метра (на 0,5-1% ежеквартально). В 4 квартале этот показатель достиг своего минимума, что связано, в первую очередь, с обилием новогодних скидок. К весеннему строительному сезону эксперты Penny Lane Realty прогнозируют выход на рынок 5-10 новых поселков в данном сегменте. Для того чтобы составить конкуренцию существующим проектам, стоимость метра в новых поселках, скорее всего, не превысит среднерыночных значений.

В бизнес-классе цена кв. м к концу 2010 года составила порядка $4550.  На протяжении 2009-2010 г.г. в данном сегменте наблюдалось постоянное увеличение цены на 5-15% ежеквартально. При этом нет никаких предпосылок к снижению стоимости жилья бизнес-класса: спрос на него достаточно высок, новых проектов данного класса на рынок выводится крайне мало. Соответственно, с увеличением готовности существующих поселков цена в них будет только увеличиваться.

Премиум-класс был наиболее стабилен в течение 2010 г., здесь не наблюдалось серьезных ценовых колебаний. К концу года цена составила $5000 за кв. м. Стоит отметить, что в некоторых случаях стоимость метра уже достигла $12,5 тыс. на Рублево-Успенском шоссе и $11 тыс. на Новорижском и Минском шоссе.

«Наши ожидания на 2010 год были объективны: никакого яркого диссонанса между тем, на что мы рассчитывали и что получили, мы не видим, – резюмирует итоги года Дмитрий Цветков. - За этот год весь рынок загородной недвижимости пошел вверх, цены стали расти ориентировочно на 8-10% в год. Когда недвижимость дорожает темпами, близкими к уровню инфляции, это и есть показатель здорового рынка. Когда  цены растут быстрее –  надувается пузырь, когда медленнее – наступает стагнация».

Информация с сайта: http://pennylane.m2.ru